ผมเข้าใจว่าอสังหาริมทรัพย์ เช่นบ้านคอนโด ที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องใกล้ตัวของทุกคนครับ ผมเลยรวบรวมประสบการณ์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาให้ทุกคนเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินเกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ 

 

การลงทุนในคอนโดให้เช่า บ่อยครั้งที่ผมได้ยินเรื่องวิกฤตเศรษฐกิจฟองสบู่อสังหามาโดยตลอด หลายคนยังมีภาพความกลัวอันนั้นอยู่ซึ่งสมัยนั้นผมก็เห็นครับ ว่า มันนรกขนาดไหน

 

แต่การลงทุนสมัยนี้ฝากเงินไว้มีแต่ติดลบครับ จะหาพันธบัตรลงทุนได้ผลตอบแทนดีน้อย หุ้นกู้บริษัทดีก็ไม่ใช่จะหาง่ายๆ การลงทุนด้านอสังหาจึงเป็นแนวความคิดหนึ่งซึ่งส่วนมากต้องใช้เวลานาน และการรวมข้อมูลอยากมาก บางคนนี้ ด้วยกลยุทธ์พิเศษ เขาสามารถทำกำไรโดยคอนโดที่เขาอยู่อย่างมากมาย เดี๋ยวผมจะมาเล่าให้ฟัง แต่อันนี้เนื่องจากคนเรามีความถนัดความชอบในย่านบางย่านนี้เป็นเรื่องที่ต้องไปตัดสินใจเองว่าจะทำอย่างไร เลือกอย่างไร

 

อันดับแรก เราจะเลือกยังไงดี ทำเลในการเลือก

ถ้าเป็นคอนโดในกรุงเทพ ต้องติดรถไฟฟ้าในระยะไม่เกิน 200 เมตรครับ และเป็นไปได้ไม่ควรเข้าซอย เพราะคนมาเช่าเขาก็กลัวเป็นครับ เขาก็อยากสบาย เกินกว่านี้ไกลไป เดินหอบครับ ส่วนกรณีติดแม่น้ำถือว่าเป็นอะไรที่น่าสนใจครับ เพราะเริ่มหายากแล้ว การก่อสร้างจะติด EIA ครับผ่านยากมากครับ

 

ต่อมาให้ดูเรื่อง Brand ครับคือ มันดูเหมือนโง่แต่ช่วยได้ครับ บางค่ายทำบ้านโดนด่า ทำคอนโดไม่ค่อยมีปัญหาก็มีครับ อันนี้เราต้องทำการศึกษารายละเอียดต่างๆ ให้ดี

 

สำหรับวิธีการให้เช่าลองอ่านที่นี่ครับ

กรณีให้เช่า 

 

อันแรก เราลองไล่ดูว่าเพื่อนบ้านตกแต่งอย่างไง ราคาเท่าไหร่ ห้องเหลือเท่าไหร่ ที่เป็นห้องเช่า 

พอได้ราคาสูงสุดต่ำสุดที่เพื่อนบ้านปล่อย เราก็ค่อยมากำหนดว่าเราจะปล่อยเช่าราคาเท่าไหร่หนะครับ

 

สมมุติว่าสำรวจมาแล้วเห็นน่าจะปล่อยกันที่ เจ็ดพัน ถึง เก้าพัน 

ถ้าอยากปล่อยไว ก็ปล่อยสัก 7 พันเป็นต้น แล้วลองไล่ดูคนที่ขอเช่าส่วนใหญ่ขอราคาเท่าไหร่ คนส่วนใหญ่จะขอเช่าจากฐานเงินเดือนเขาหนะครับ คนทั่วไปน่าจะไม่จ่ายถึง 9 พัน คนส่วนใหญ่สมมุติเงินเดือนประมาณ หมื่นห้า

 

ต่อมาลองเข้าไปคอนโด ถามนิติ ดูครับว่ามีคนมาถามบ้างหรือเปล่าห้องเช่า แล้วเขาปล่อยกันเท่าไหร่ นิติ รับปล่อยไหมฝากเขาก็ได้ครับ

ปกติจะคิดคอมมิสชั่น หนึ่ง เดือนครับ ลองถามนิติ  หรือ หาข้อมูลด้วยก็ดีครับ ว่า แถวนี้จะมี โครงการไหนขึ้นอีก ใกล้กว่าเราไหม เสร็จเมื่อไหร่ แต่ผมคิดว่าน่าจะยังไม่มีหนะครับ

 

การตกแต่ง

ปกติ การตกแต่งนี้ มีผลต่อการตัดสินใจครับ เพราะถ้าห้องดูไม่ดี เราต้องกดราคาถูกๆ เพราะเราขี้เกียจแต่ง

การทำให้ห้องดูดี ไม่จำเป็น ลงทุนเยอะ วัสดุ ก็ใช้ อิเกีย เอาก็ถือว่าโอเคมากแล้วครับ 

ที่อาจจะต้องลงทุน ที่ดูเหมือนโง่ แต่มันง่าย ๆ คือ ผ้าคลุมเตียง ปลอกหมอน และโคมไฟ  และถ้วยจานชาม ครับ เพราะถ่ายรูปจะออกมาดูสวย

ลองดูแบบภาพด้านบน เขาแค่เอา จานชามมาวาง นิดหน่อย เปลี่ยนโคมไฟนิดหน่อย เอาผ้าปูพื้นหน่อยมันก็เริ่มดูดีหนะครับ

แล้วก็ไฟจะสังเกตได้ว่า เขาจะเน้นไฟสีเหลือง เพราะมันจะรู้สึกอบอุ่นแบบกว่า ไฟสีขาวหนะครับ วิธีตกแต่งก็อาจจะดู แคตตาล็อกอิเกียแล้วก็ลอกเลย แล้วก็เพิ่มชั้นวางของนิดหน่อย เหมือนต้องแต่งหน้า ก่อนออกจากบ้านหนะครับ 

 

 

เครื่องใช้ไฟฟ้า 

อันนี้ เท่าที่เคยทดลองมา ถ้าคนเช่า มาตัวเปล่า เขาจะสู้ราคาและเขาคิดว่าคุ้มครับ แต่พวกมีของแล้ว เขาจะไม่ค่อยเอาของพวกนี้

ผู้ชายมักไม่เอา เครื่องใช้ไฟฟ้า ส่วนอะไรควรมี ไม่ควรมี พวกทีวี ตู้เย็น แอร์นี้ คงเป็นมาตรฐานไปแล้ว แต่แอร์ แนะนำว่า ถ้ามีทุนพอห้อง 25 ตรม น่าจะติดสักสองตัว ตัว 9000 บีทียู เพราะ คนที่ใช้ตัวเดียว แบบ บีทียูเยอะ มันจะเปลืองไฟ และก็ ไม่ค่อยเย็น 

และก็ ควร 0 เปอร์เซ็น 10 เดือน เพราะ อาจจะต้องใช้เวลาสักนิด ก่อนที่จะปล่อยเช่าได้ เงินเราจะได้ไม่จม

เครื่องซักผ้า อันนี้ แล้วแต่ ขึ้นกับการแข่งขัน และคอนโด มีตู้หยอดเหรียญหรือไม่ 

 

เครื่องใช้ไฟฟ้า นี้คงแล้วแต่กลยุทธ์ ผมใช้ระบบ ซื้อให้เลย ครบหมด เพราะผมดูยอดกดวิว คนสนใจ มันมากกว่าหนะครับ เพราะในระยะยาวยังไงก็กำไรครับ ขอคนที่อยู่ยาวๆ นะครับ ส่วนพวกมีเครื่องใช้ไฟฟ้าส่วนตัวมาอยู่แล้วนี้ ผมคิดว่าเป็นการต่อรองมากกว่าหนะครับ เพราะส่วนใหญ่ห้องของครบราคาจะแพงกว่าอยู่แล้ว แล้วผมสังเกตว่าถ้าเครื่องใช้ฟ้าและแต่งดูดีหน่อย ส่วนมากจะผู้หญิง มาเช่าหนะครับ  

 

วิธีการโฆษณา

เท่าที่ลองใช้มา ให้ลองใช้ ขายดี หนะครับ โพส แล้วก็ จ่าย พวก เติมเหรียญ นิดหน่อย พอประมาณ เพื่อยิงโฆษณา ส่วนมากจะเป็นช่วง กลางเดือนถึงปลายเดือน คนจะดูเยอะ แต่คนที่ติดต่อเรามามักเป็น เอเย่นครับ แต่แนะนำว่าควรเปิดใจให้เอเย่น เพราะคนเช่าส่วนมาก ต้องการเลือก เขาจะไม่มาดูห้องเราห้องเดียวเขาจะขอเลือก ถ้าอ่านตามพันทิป จะทำให้รู้สึกว่า ปล่อยเองโดยตรง ง่ายกว่า แต่จริงในทางทำเล ค่อนข้างยากมากครับ คนจะทำผ่านเอเย่นประมาณ ร้อยละ แปดสิบ เราสามารถบอกเอเย่นได้ว่า จะให้ใครเช่าหนะครับ ผู้หญิงผู้ชาย อะไรทำนองนั้น แต่ก็ได้ระดับหนึ่งนะครับ เพราะจริงๆ เราไม่รู้ว่าใครมาอยู่จริง  

 

ส่วนวิธีการลงทุน 

เรื่องว่าจะลงทุนอะไรดี อสังหา ประกัน หรือ กองทุน สินทรัพย์แต่ละประเภท มีลักษณะต่างกันหนะครับ

อสังหานี้ การปล่อยเช่าจริง มันไม่ได้กำไรเท่าไหร่หนะครับ แต่จะมีคนมาช่วยผ่อนให้เรา คือ เขาช่วยได้แค่ เท่าที่เงินเดือนที่เขามีหนะครับ

จะตั้งราคาเอาสะใจ ก็ไม่ได้ เพราะเรามีคู่แข่ง แต่สิ่งที่ได้คือ มูลค่าของอสังหาในทำเลที่ดีจะเพิ่มขึ้นไปเรื่อยๆ แต่มันไม่ได้เพิ่มเป็น

เส้นตรงหนะครับ เราจะเห็นชัด ตอน รฟม มาตอกเสา 

กองทุนนี้ ถ้าเป็นกองทุนหุ้น มันจะขึ้นกับสภาพตลาดโดยรวมซึ่งการขึ้นลงมันจะหวือหวากว่า คงต้องแบ่งกันหนะครับ เพราะการลงทุนสองตัวนี้ไม่เหมือนกัน ส่วนคอนโด เป็นของเงินเยอะ มันค่อยๆ หนะครับ

คอนโดที่จะมีปัญหาคือ คอนโดที่ไม่ติดรถไฟฟ้า เช่นพวก เข้าซอย โลว์ไรซ์ อันนี้ความเสี่ยงจะเยอะกว่า อยู่ในทำเลไม่ดี ลองหาอ่านได้ครับคนที่บ่นส่วนมากทำเลไม่ดีครับ ทำเลดี ใบจองหมดวันแรก โดนเหมาเป็นชั้นๆ ทังนั้นครับ

ถ้าทำเลดี มันตกยากหนะครับ

 

ส่วนการโป๊ะ 

จริงๆ น่าจะโป๊ะ ตอนเราผ่อนไปสักจนเหลือ ไม่เท่าไหร่ เช่น ห้าแสน แล้วหาเงินมาโป๊ะเพื่อปิด อันนี้คือ คุ้มกว่าหนะครับ

เพราะ การโป๊ะเพื่อปิด เงินกู้ เราจะไม่ต้องผ่อนต่อ แต่ โป๊ะ แล้วยังต้องผ่อนต่อ นี้ เราควร โป๊ะนิดหน่อย พอหนะครับ

ไม่งั้นเหมือนเปิดศึก สองทาง โป๊ะ ไปแล้วยังต้องผ่อนต่อเหมือนเดิมอีก 

ผมเข้าใจว่าเวลาเห็นบิล แล้วดอกมันเยอะจัง ต้องใจเย็นๆ ครับ 

 

 

กลยุทธ์การปล่อยเช่า

 

ส่วนเรื่องคนเช่านี้

ว่าจะดีไม่ดี นี้มันยากครับ ส่วนเพื่อนบ้านจะว่าเรานี้ ผมว่า คงไม่เกี่ยวกันหนะครับ เพราะ เราเลือกเพื่อนบ้านไม่ได้อยู่แล้ว เพราะเกิดคนเช่าที่เสียงดังมีตังค์ซื้อมา อยู่ติดกับเพื่อนบ้านที่มาโทรบ่นกับเรานี้ จะทำยังไงหละครับ คงไม่ใช่หน้าที่ ที่เราต้องไปรับผิดชอบ แต่เท่าที่สังเกตบางโครงการผนังเขาทำดี เสียงไม่ค่อยได้ยินหนะครับ ส่วนห้องโทรม คือต้องแยกระหว่างการใช้งานปกติ ที่แบบเวลาห้องเราอยู่เองแล้วมันโทรม กับข้าวของเสียหายหนะครับ เพราะจริงเรามีเงินประกันอยู่แล้ว ซึ่งทำไป สักพักห้องเราต้องรีโนเวตอยู่แล้ว ถ้าเขาทำของเราพังก็ต้องหัก เงินหนะครับ แต่ระดับความโทรมขาดไหน เป็นปัญหากันทุกที่ แม้แต่หอพัก บ้านๆ 

 

การซื้อประกันคอนโด

อันนี้อาจจะไม่เกี่ยวกับการให้เช่าครับแต่ใครซื้อแบบผ่อนมาย่อมเจอเรื่องการบังคับให้ทำประกัน แต่เราควรตัดสินใจอย่างไรคือ บางค่ายจะบังคับบางค่ายไม่บัังคับ แต่ตามหลักเขาบังคับไม่ได้หนะครับ ต้องส่วนมากธนาคารจะมีส่วนลดดอกเบี้ยให้ แต่เราควรจะทำอย่างไร

 

อันดับแรก ถ้ามีปัญหา เรื่องความไม่เป็นธรรมในสัญญา ปรึกษา คปภ ครับ

http://www.oic.or.th/th

 

อย่างไรก็ดีผมมีความเห็นเพิ่มเติมดังนี้ครับ 

ประเด็นแรก ส่วนตัวไม่เคยคิดว่า  ว่าควรจะทำประกันในลักษณะนี้ เนื่องจาก ระยะคุ้มครองค่อนข้างสั้น หนะครับ 10 ปี ผมเข้าใจว่า เทอมเงินกู้มันยาวกว่านั้น เพราะความเป็นจริงเราไม่รู้ว่าจะเสียชีวิต เมื่อไหร่ แบบไหน เหตุที่เขากล้าให้สองเท่า เพราะ สังเกตได้ว่าประกันอุบัติ จะถูกมากเนื่องจาก โอกาสในการเกิดไม่มาก เขาเลยกล้าให้เงินเยอะ แต่หากเป็นเรื่องสุขภาพอันนี้ ค่าใช้จ่ายแพง โอกาสเยอะ เขาก็ไม่กล้าให้เงิน แต่ระยะหลังบางค่ายเช่่น เขียว เริ่มให้ระยะเวลาคุ้มครองนานพอควรตลอดอายุเงินกู้ แต่อย่างไรก็การซื้อประกันประเภท ธนาคาร

 

ประเด็นที่สองคือ ประกันแบบนี้หากผู้ชายเป็นคนทำเบี้ยจะแพงกว่าผู้หญิงครับ แต่สุดท้าย พอยื่นเรื่องไป ก็คงมีคนท้วงเรื่องเอาอายุเมียมาคำนวณไม่ได้ เขาไปลด ทุนประกัน ซึ่งควรจะแจ้งเรา การทำประกันนี้ มาในยุคหลังๆ ครับ ธนาคารมักให้เราทำ มันมีสาเหตุครับทางธุรกิจ คือ กรุณาตามคิดอย่างนี้ ธนาคารกรณี คนกู้เสียชีวิต ธนาคารทำไง ครับ ยึดครับ แต่กว่าจะยึดนี้ เลือดตาแทบกระเด็นครับ สงสารธนาคาร กว่าจะผ่านกระบวนการได้มาซึ่งบ้าน แล้วไง ครับ ธนาคารก็ต้องขาย ครับ กว่าจะขายได้ ก็เหนื่อยครับ  ทุนจมหมด ลองนึกภาพ ตอนธนาคารต้องไปฟ้อง แม่ลูก ที่สามีเสียชีวิต ไล่ออกจากบ้านดิครับ ธนาคารเขาก็ไม่อยากทำหนะครับ

 

เพราะฉะนั้นระบบประกันจึงก่อกำเนิดขึ้นมา โดยการผลัก ภาระความเสี่ยงออกไป คนกู้จ่าย โดยหากคนกู้เสียชีวิต ประกันก็จ่าย ธนาคารสบาย ได้เงินครบแต่ ปกติประกันเขาจะมีสูตรในการคำนวณเงินที่จ่าย อายุของคนกู้ เพศ อาชีพ เข้าโมเดล หลักๆ คืออายุครับ

ถ้าคิดจะทำประกัน ผมยังเคยคิดว่าจริงสามีคุณน่าจะไปทำประกันชีวิต ธรรมดา จ่ายเบี้ย เยอะ เพื่อให้ได้ความคุ้มครองเยอะ มากกว่าแต่วิธีนี้ ธนาคารอาจจะไม่ชอบ เพราะเงินเข้าที่ผู้รับผลประโยชน์ก่อน แต่ การทำประกัน แบบข้างต้น ผู้รับประโยชน์จะเข้าที่ธนาคารก่อนครับ

ใช่ครับ ผมเห็นด้วย  จริงต้องฟ้องทางศาลเอาหนะครับ  และมีเคสมากมายที่ศาลก็ตัดสินว่าให้จ่ายชดใช้ บวกค่าปรับตามกฏหมาย

 

 

แต่ตัดน้ำไฟ นี้เข้าใจว่าไม่ได้เหมือนกันหนะครับ เคยอ่านจากที่นี่ ไม่รู้ถูกผิดยังไง  คือศาลตีความว่า ตัดได้ก็ต่อเมื่อค้างค่าน้ำ หนะครับ 

ส่วนไฟฟ้า ก็น่าจะตีความว่าเป็นเรื่องของการไฟฟ้าที่ตัดเราได้ นอกจาก จะมีกรณีเดียวคือ คนที่อยู่เป็นคนเช่า แล้วเจ้าของห้องอยากไล่ออก ต้องไปทำเรื่องถอดหม้อแปลง แต่ไม่แน่ใจว่าจะโดนกฏหมายอื่นๆ หรือเปล่า

http://blog.zmyhome.com/เซอร์ไพร์ส-ค้างค่าส่วนกลางคอนโด-ตัดน้ำ-ตัดไฟ-ไม่ได้/


About US

เกี่ยวผู้เขียน จริง ๆแล้ว เขาชอบใส่เสื้อกระทิงแดง ชอบเขียนเรื่องหลากหลาย ทั้งวิธีการทำอาหาร ท่องเที่ยว สอนภาษา เล่นกีตาร์ไฟฟ้า การทำสวน เขาชอบว่ายน้ำมาก เหตุที่ใส่เสื้อกระทิงแดงเพราะให้ความรู้สึกเหมือนนักท่องเที่ยว ส่วนมากได้ไปเที่ยวเพราะความบังเอิญเลย ถนัดเรื่อง ท่องเที่ยวญี่ปุ่น โซนโตเกียว  ทุกอย่างเขียนในสิ่งที่คิดว่าเป็นประโยชน์ต่อคนเที่ยว แต่ขอผสมเรื่องวัฒนธรรมด้วย  

ReSOurce


Affiliate Disclaimer Disclosure: We are a professional review site that receives compensation from the companies whose products we review.